本报讯 近日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），对房地产开发企业土地增值税清算工作中有关税收征管问题进行了明确。出人意料的是，此举被认为是房地产行业的最大利空。消息公布当日，沪深两市房地产上市公司的股价暴跌。对此，国家税务总局有关人士表示，《通知》的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担，完全没有必要过度反应。
据介绍，土地增值税并不是一个新开征的税种。1993年12月13日，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国务院发布了《土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税。该条例从1994年1月1日起开始施行。
按照该条例，土地增值税按纳税人转让房地产取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额计征。土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
1995年1月27日，财政部颁布了《土地增值税暂行条例实施细则》，其中规定，对纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地税局根据当地情况制定。
国家税务总局有关人士表示，从实际情况看，各地税务机关在对房地产开发企业土地增值税的征管中，也一直执行条例和细则的有关规定，对房地产开发企业在项目竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税，并在结算后进行税款清算，多退少补。2006年，全国土地增值税收入为231亿元。
记者在采访中了解到，此次下发的《通知》是在吸收一些地方开展清算工作经验的基础上，按照条例和细则的相关规定，提出了加强清算管理的指导性意见，规范了清算的操作程序，明确了清算的条件和有关征管问题。因此，《通知》并不是土地增值税新的政策规定，而是在征管上对以往清算工作遇到的问题进行的梳理和规范，是一个加强土地增值税征收管理工作的文件。规范土地增值税清算工作的主要原因在于，一是房地产开发项目的开发周期一般都较长，少则2年～3年，多则5年～10年甚至更长，不少项目还采取分期开发或滚动开发的方式且财务核算又较复杂，清算工作难度较大，如果不统一规范清算工作，不利于土地增值税的征收管理；二是前些年部分开发企业因各种原因不及时办理土地增值税清算，统一规范清算工作有利于督促这些企业及时办理清算；三是各地方税务局在开展土地增值税清算中遇到了不少问题，希望能统一明确土地增值税清算的操作办法；四是近年来大部分已预征土地增值税的开发项目全部或大部分售出，进入了清算的高峰期，更需要统一和规范土地增值税的清算工作。而且进行土地增值税清算也将对住房建设产生积极的影响。因为按照土地增值税实施细则的规定，纳税人建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。通过土地增值税的清算，将更好地体现这一政策。这有利于引导房地产开发企业多开发普通住宅，促进房地产投资结构的合理调整。
实际上，通知下发后，土地增值税政策没有发生变化，对于房地产开发商的新开工项目依然采取的是预征土地增值税、在项目全部竣工后再进行清算的办法。国家税务总局有关人士表示，土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。做好土地增值税的清算工作，将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。
