房地产融资新渠道探析

银行信贷是房地产最主要的资金来源，但一系列收缩房贷、加强房贷监管的金融措施，使一向严重依赖银行的房地产业大为紧张。开发商们再也坐不住了，纷纷开拓思路，在各种融资领域多方试水。保险公司、信托公司和基金公司等伺机而动，意欲通过房地产投资基金、信托等金融产品，为房地产企业打开一条条畅通的融资通道。
    一、房地产信托
    信托业“一法两规”的出台，不仅规范了信托业务，也使信托开始发挥出银行所不能替代的特殊优势。用资金信托和财产信托的两种不同方式替代债务融资和股权融资，开辟了房地产融资的新渠道。
    信托能够灵活充分地适应和处理房地产与金融市场之间存在的法律及其它关系，具有独特的优势。
    尤其是交易型的信托方式，不仅可以通过将房地产产品租约变现之后给投资者带来相对稳定的投资回报，而且使开发企业及时将建设资金回笼。在现有的法律框架下，利用信托作SPV（Special Purpose Vehicle）还有可能解决资产证券化问题，把部分优良贷款利用信托的方式发行，让普通的投资者分享优良贷款所带来的合理的投资回报。在商业银行处置不良贷款方面，利用信托方式可以把不良资产由表内业务转为表外业务，然后把不良资产逐步变现，再将部分变现的资金分别还给投资者和银行。
    在供给方式上，信托比银行更灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，以多种方式实施融资，增加了开发商的选择空间。开发商在房地产开发各个阶段，需要资金的时间、用途、性质不同，银行无法完全满足这种特殊要求，信托公司则是比较好的选择。
    根据不完全统计，2003年全年约有70亿元资金通过信托方式进入房地产领域。另外，投资房地产项目的信托计划预期收益率通常都远高于银行的协议贷款。在已推向市场的产品中，信托期都在3年以内，预期收益率最高达到8.4％，而绝大部分都在4％以上，因此对投资者有相当大的吸引力。
    尽管信托有着很多优势，但由于信托产品先天有一定的局限性，又受到严格的政策限制，并不能完全满足房地产金融市场的创新需要。而且不动产是以股权融资为主的，不是当债券融资的，现在房地产企业把信托资金当成债券或贷款来用，不但成本高于银行，且风险并不比银行低。信托产品对于房地产大型项目，如果限定在200份，对于个人投资者来说门槛比较高，给融资造成困难。而且信托产品不能很好地流通，产品的宣传与营销策划没有一个完善的二级市场来支撑。由于种种条件的限制，尽管房地产信托发展迅速，但目前还没有能力与银行在贷款方面相抗衡。
    二、房地产投资基金
    近年来，随着市场需求的扩大，类基金式的房地产投资公司、房地产私募基金等多种业务应运而生。房地产投资基金开始吸引越来越多的国内开发商和投资银行家们的注意。同时，房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。基金通常有两种投入方式：一种是以债权的方式投入，在企业不具备银行融资条件时，支持企业交付土地出让金等相关费用，待企业以土地抵押取得银行贷款后选择退出、部分退出或不退出；第二种是以股权和收购的方式介入。在企业或优质项目最需要资金和临近销售的困难时机，以股权介入和收购项目的方式注入资金和理念。
    由于房地产开发资金需求量很大，一些房地产企业也根据各自的资源优势，纷纷涉足阶段性股权投资和房地产基金业务。在我国，《基金法》尚未出台，房地产基金还只是处于试探阶段。而在美国，地产基金是房地产开发资金的一个重要来源，美国的成功模式一般为先找到地，确立项目，然后以此向银行、基金会等机构融资。但这种模式一旦离开了本土，便很难运作。另外，很多基金经理不懂房地产，如果直接投资，则会受经营能力的影响。
    近年来，摩根士丹利等境外地产基金纷纷看好中国地产市场，采取境外落地注册、境内委托代理，境外发行、境内合作以及入股、收购、直接投资开发等多种形式的探索。
    三、房地产保险
    保险涉足房地产业，这是又一条非常重要的融资新渠道。日前，有消息说，华泰财产保险公司宣布将承保香港香江集团在北京的地产项目的一揽子保险。华泰保险公司董事长兼CEO王梓木指出，此项目是地产项目国际化运作的一种延续，它将拉开北京CBD房地产保险的序幕。同时，华泰还希望通过以双方签订的战略合作伙伴关系为纽带，多方面了解香港香江集团在地产基金方面的经验，为将来保险资金的多层次运作做好准备。此次被保险的标的是香江集团在北京商务中心区CBD　的核心位置投资建设的“财富中心”。香江国际集团董事长杨孙西指出，财富中心作为北京市2001年的重点工程，整个运作过程都是遵循市场化和国际化的，此次和华泰保险的合作是项目自身国际化运作的一种延续，保险不仅提高了项目抵挡风险的能力，也降低了财富中心众多置业、投资者的风险。
    有数据表明，目前的保险行业可运用资金规模已经超过8000亿人民币。保险公司通过对项目进行专业评估，得到有关建筑各方面存在有意外情况发生的可能，并对这种可能采取有针对性的防范措施；另外，保险公司还会请专业人士对建筑工程的整个过程进行监理，将各种不安全的因素降到最低；对于购买投保了建筑保险项目的消费者，保险公司的介入等于为项目增加了一个监理机构，而对于由于意外造成的损失，保险公司将按照保险合同予以赔偿，这无疑降低了投资置业的风险。庞大的保险资金介入长期稳定性的房地产应该是一个新的融资途径，但现有市场上可用的工具比较少，政策上也有一定的障碍，与房地产业的衔接还有一个缓冲的过程。